Compromis de vente : les 8 clauses à ne jamais oublier

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est le document qui formalise l'accord entre acheteur et vendeur, en attendant l'acte authentique chez le notaire. Bien rédigé, il sécurise tout. Mal rédigé, il génère des litiges qui durent des années.

Voici les 8 clauses qu'un agent immobilier doit absolument vérifier (ou faire ajouter) sur chaque compromis.

Clause 1 : L'identification précise du bien

Cela paraît évident, mais c'est souvent bâclé. Le compromis doit préciser :

• Adresse complète
• Numéro de cadastre (section, parcelle)
• Surface Carrez (pour les copropriétés)
• Surface habitable
• Nombre de pièces
• Description précise (cave, parking, dépendances)

Une erreur d'identification peut entraîner la nullité de la vente. Vérifiez deux fois.

Clause 2 : Les conditions suspensives

C'est la clause la plus importante. Elle protège l'acheteur en cas d'imprévu. Les principales :

Condition suspensive de prêt

L'acheteur doit obtenir son prêt dans un délai donné (45 à 60 jours). Si refus de la banque, la vente est annulée et l'acheteur récupère son séquestre.

Précisez : montant du prêt, durée, taux maximum, nombre de banques sollicitées (en général 2 minimum).

Condition suspensive d'urbanisme

Pas de servitude inattendue, pas de modification de PLU, pas d'expropriation à venir.

Condition suspensive de purge des droits de préemption

La mairie a un droit de préemption sur certains biens. Elle a 2 mois pour se prononcer.

Clause 3 : Le prix de vente et ses modalités

Le prix doit être ventilé clairement :

• Prix net vendeur
• Honoraires d'agence (charge vendeur ou acquéreur)
• Prix total acquéreur
• Modalités de paiement : séquestre, financement bancaire, apport personnel

Clause 4 : Le séquestre

Le séquestre (5 à 10% du prix généralement) est versé par l'acheteur. Il garantit son engagement. Il doit être :

• Déposé chez le notaire (jamais l'agent)
• Restitué en cas de réalisation des conditions suspensives
• Conservé en cas d'acquisition normale (déduit du prix final)
• Versé au vendeur en cas de défaillance fautive de l'acheteur

Clause 5 : Les diagnostics obligatoires

Liste à vérifier sur le compromis :

• DPE (diagnostic de performance énergétique)
• Amiante (si construction avant 1997)
• Plomb (si construction avant 1949)
• Termites (zones concernées)
• État des risques (ERP)
• Électricité et gaz (si installations >15 ans)
• Loi Carrez (copropriété)
• État des nuisances sonores aériennes

Tous ces diagnostics doivent être annexés au compromis.

Clause 6 : Le délai de rétractation

L'acheteur a un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature (loi SRU). Pendant ces 10 jours, il peut renoncer à l'achat sans motif et récupérer son séquestre.

Le compromis doit mentionner ce délai et la procédure (lettre recommandée avec AR).

Clause 7 : La date de signature de l'acte authentique

En général 60 à 90 jours après le compromis. Doit être précise. Si la date est dépassée :

• Soit le compromis est prorogé d'un commun accord
• Soit l'une des parties met l'autre en demeure de signer
• Soit la vente tombe

Clause 8 : La clause pénale

En cas de défaillance fautive d'une partie, l'autre peut réclamer une indemnité (généralement 10% du prix). Cette clause :

• Doit être réciproque (les deux parties)
• Doit être raisonnable (10% maximum)
• Peut être réduite par le juge si jugée excessive

Les pièges à éviter

Piège 1 : Compromis sans notaire

Possible légalement, mais déconseillé. Le notaire sécurise tout. Un compromis "sous seing privé" expose à de nombreux litiges.

Piège 2 : Conditions suspensives trop floues

"Sous réserve de l'obtention d'un prêt" ne suffit pas. Précisez le montant, la durée, le taux, le délai.

Piège 3 : Oublier les meubles

Si la cuisine équipée, les volets électriques ou les placards sur mesure restent, mentionnez-le. Sinon, l'acheteur peut récupérer un bien vide.

Piège 4 : Pas de mention des diagnostics

Si un diagnostic manque, la vente peut être contestée pendant 10 ans après l'acte.

Le rôle de l'agent

Le compromis n'est pas votre métier de base (c'est celui du notaire). Mais en tant qu'agent :

• Vous coordonnez les parties
• Vous vérifiez la complétude des informations
• Vous expliquez aux clients les clauses importantes
• Vous récupérez les diagnostics et documents
• Vous suivez les délais

Avoir un bon CRM pour suivre toutes les étapes après-compromis est crucial. mon-crm-immo intègre une checklist post-compromis automatique.

En résumé

• 8 clauses indispensables à vérifier
• Le séquestre chez le notaire (jamais l'agent)
• Les conditions suspensives doivent être précises
• Le délai de rétractation de 10 jours est légal
• Les diagnostics doivent tous être annexés

Un compromis bien rédigé évite 90% des litiges immobiliers. Prenez le temps de le vérifier ligne par ligne avant signature.